Assurance prêt immobilier maladie
Comment trouver une assurance de prêt immobilier en cas de maladie ?
En France, 15 % des souscripteurs d’un prêt immobilier souffrent ou ont souffert d’une maladie relativement grave. En conséquence, les assureurs considèrent que les couvrir représente un risque plus élevé, car les probabilités que ces emprunteurs se retrouvent dans l’incapacité d’honorer leurs échéances de remboursement sont supérieures à celles des autres profils. Rappelons que le rôle de l’assurance prêt immobilier est de payer les mensualités du crédit à la place de l’emprunteur si ce dernier est en arrêt maladie, a été hospitalisé ou ne peut plus exercer son activité, ce qui entraine une perte de revenus.
Les compagnies chercheront donc à compenser ce surcroît de risque en majorant la prime, ou à la réduire en excluant certaines garanties. Dans certains cas, elles peuvent même refuser de prendre le client en charge. D’ailleurs, l’état de santé est le premier motif de surprime ou de refus d’assurance des candidats à l’accession à la propriété immobilière.
Pour les personnes ayant des problèmes de santé, les offres des établissements prêteurs, distribuées par une filiale spécialisée du groupe ou par un assureur partenaire, ne sont pas toujours adaptées. Comme il s’agit d’un contrat collectif basé sur la mutualisation des risques, le niveau de garantie et le tarif sont généralement standardisés, sans distinction de profils. Ces formules ne conviennent pas aux cas particuliers. Il est plus judicieux de se tourner vers une assurance externe, qui propose un contrat sur mesure.
Utiliser un comparateur d’assurances de crédit est recommandé pour trouver une formule spécialement conçue pour les personnes malades par des assureurs spécialisés dans la prise en charge des risques aggravés de santé. Cette démarche se fait 100 % en ligne, elle est gratuite et sans engagement.
L’accompagnement d’un courtier est également conseillé pour choisir les garanties à souscrire, remplir le questionnaire médical et comparer les devis, car d’une enseigne à l’autre, des écarts sensibles sur le taux de surprime sont possibles. Il faut également vérifier que les garanties importantes sont incluses, contrôler le délai de carence et de franchise, etc. Ce professionnel répond à toutes les questions des emprunteurs qui font appel à ses services tout au long du processus d’adhésion.
Quelles sont les garanties de remboursement en cas de maladie ?
Garanties décès et PTIA
Tout contrat d’assurance de prêt immobilier doit comprendre les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Avec ces deux garanties obligatoires, le capital restant dû (CRD) est payé intégralement par l’assureur à la banque.
Garantie IPT
La plupart des offres comprennent également la garantie invalidité permanente totale (IPT), qui s’active lorsque le taux d’invalidité est supérieur ou égal à 66 %. Pour déterminer ce taux, le médecin-conseil de l’assureur s’intéresse à deux types d’incapacité :
- celle à effectuer en toute autonomie les actes courants du quotidien (toilette, habillage, alimentation, déplacements) ;
- celle à exercer son métier.
Lorsque l’IPT est prononcée, la compagnie prend en charge les mensualités jusqu’au terme du prêt ou règle en une fois le CRD.
Garantie IPP
L’assurance invalidité permanente et partielle (IPP) intervient lorsque l’assuré est dans l’incapacité permanente mais partielle de travailler. Le degré d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %, car au-delà de ce taux, la garantie IPT prend le relai.
Garantie ITT
L’assurance incapacité temporaire de travail (ITT) est déclenchée si l’assuré n’est plus en mesure d’exercer sa profession habituelle, de manière totale et pour une longue durée, suite à une maladie. L’assureur paie alors les mensualités du crédit à la place du client. Il faut cependant attendre l’expiration du délai de franchise, qui peut aller de 30 à 180 jours en fonction des contrats.
Dans le cadre de la garantie ITT, l’assureur exclut de sa prise en charge certaines pathologies invalidantes comme les maladies non objectivables (MNO), notamment celles liées au dos (lumbago, sciatique…) ainsi que les troubles psychiatriques (burn-out, dépression). Cependant, selon les compagnies, et sous certaines conditions, les assurés peuvent négocier un rachat d’exclusion : moyennant une majoration de la cotisation, il est couvert pour les situations.
Le mode d'indemnisation
Selon le type de garantie, l’assureur solde le crédit (garanties décès et PTIA) ou paie certaines mensualités à hauteur de la quotité convenue (garanties IPP, IPT et ITT).
L’emprunteur qui souscrit la garantie ITT obtient un remboursement de l’assureur en cas de baisse de revenus due à l’arrêt de travail. Deux systèmes se côtoient : le mode indemnitaire et le mode forfaitaire.
Le mode indemnitaire
L’assureur comble la diminution des revenus causée par l’arrêt de travail. Pour cela, il soustrait la somme réduite effectivement perçue (additionnée aux éventuelles indemnités journalières) des revenus habituels et verse uniquement la différence. Si ce montant remboursé ne couvre pas la mensualité, l’assuré doit payer l’écart de sa poche. Il est donc moins avantageux pour lui. En outre, les salariés dont la rémunération n’est pas affectée (les fonctionnaires et les travailleurs couverts par une mutuelle employeur) ne sont pas indemnisés par l’assureur.
Le principe indemnitaire est souvent celui retenu pour les assurances groupe des organismes prêteurs.
Le mode forfaitaire
Pendant la durée de l’arrêt de travail pour ITT, l’assureur règle directement à la banque 100 % du montant des mensualités. Ce système proposé par de nombreuses compagnies d’assurance indépendantes sur les contrats individuels est très intéressant pour l’assuré, qui n’a pas à débourser la part du montant de l’échéance non prise en charge par l’assureur.
Le délai de franchise
Le paiement des échéances de remboursement par l’assureur ne commence pas à la date de début de l’ITT (date de survenance du sinistre), mais après un certain délai appelé « délai de franchise ». Selon les contrats, cette période varie entre 15 jours et 180 jours, mais le délai le plus fréquent est de 90 jours. Cela signifie que jusqu’au 91e jour, l’assuré n’est pas indemnisé.
Il est à différencier du délai de carence, période qui commence à courir le jour de la signature du contrat, et durant laquelle aucun remboursement n’est accordé, car la couverture n’est pas encore active. Par exemple, un sinistre survenu deux mois après la date de souscription n’est pas pris en charge si le délai de carence est fixé à six mois 180 jours pleins.
Le délai de franchise est un élément de comparaison important lors de la mise en concurrence de plusieurs offres d’assurance. À niveau de protection équivalent, un délai de franchise réduit est plus avantageux. Seulement, il peut s’accompagner d’une hausse plus ou moins significative de la prime.
Il est donc important d’arbitrer en franchise courte et surprime maîtrisée :
- Les salariés bénéficiant d’une complémentaire santé peuvent faire baisser le coût de leur contrat d’assurance de crédit en optant pour une durée de franchise plus longue.
- Pour les travailleurs indépendants, non-salariés ou exerçant une profession libérale, un délai de franchise le plus court possible est synonyme d’indemnisation plus rapide afin de limiter la différence à payer. Il existe même des formules sans délai de franchise, mais le coût de la prise en charge dès le premier jour est généralement exorbitant.
Dernier point important concernant la franchise, si l’assuré qui a repris le travail se retrouve de nouveau en ITT à cause de la même maladie, l’assureur peut ne plus appliquer la franchise.
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Que faire en cas de refus d’assurance de prêt immobilier pour cause de maladie ?
Un refus d’assurance de prêt immobilier par la banque ne signifie pas forcément l’abandon du projet. Il existe deux solutions :
La délégation d’assurance
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en 2010, l’emprunteur n’est plus contraint de souscrire le contrat d’assurance proposé systématiquement par l’organisme prêteur au moment de contracter le crédit.
L’objectif de la délégation d’assurance de prêt immobilier est de donner aux emprunteurs le libre choix de leur couverture auprès d’un assureur tiers afin de leur permettre de réaliser des économies importantes et de bénéficier de modalités plus souples sans perdre en qualité de protection.
- À l’inverse des contrats bancaires, les offres individuelles tiennent compte des spécificités des différents profils d’emprunteurs : âge, sexe, lieu de résidence, état de santé, consommation de tabac ou non, situation personnelle, métier (à risques ou non), activités extraprofessionnelles (pratique de sports extrêmes…). Aussi bien les garanties que le tarif sont déterminés en fonction des besoins de chaque individu.
- Le montant de la prime mensuelle est calculé sur la base du capital restant dû (CRD) au lieu d’être fixe tout au long de la vie du contrat comme dans le cas des contrats bancaires. Comme le CRD diminue continuellement, la cotisation et la mensualité baissent en conséquence.
La loi conditionne le recours à une couverture externe à la présentation de garanties au moins équivalentes à celle de l’établissement bancaire. Concrètement, toutes les garanties offertes par ce dernier doivent figurer dans le contrat « alternatif ». Dès lors que cette condition d’équivalence des garanties est respectée, la banque n’a aucun motif valable de refuser, sans possibilité d’appliquer des frais ou de modifier les termes du prêt.
Pour faciliter la recherche par les souscripteurs d’une offre qui répond à ses exigences, la banque est tenue, depuis le 1er octobre 2015, de remettre à ces derniers une fiche d’information détaillant les garanties nécessaires à l’obtention du financement sollicité, et pour chacune d’elles, les critères minimums (délai de franchise, etc.)
La Convention AERAS
Le dispositif nommé d’après l’acronyme de « S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » a été créé en 1991 pour favoriser l’accès au crédit des Français souffrant de maladies graves ou chroniques. L’accord a été signé par des représentants des banques, des assureurs et mutuelles, ainsi que des associations de malades.
Le cas du demandeur est examiné sur 3 niveaux différents. Si le questionnaire de santé mentionne un problème de santé, la compagnie peut réclamer un complément d’information à l’emprunteur ou lui faire passer des examens supplémentaires. Le but est d’approfondir l’évaluation du risque. En cas de refus à ce deuxième niveau, le dossier est transmis à un groupe de réassureurs pour une troisième et dernière étude.
La convention AERAS plafonne la surprime que l’assureur peut appliquer pour couvrir un risque aggravé de santé. Si le montant de la majoration excède la limite légale, l’assureur et la banque supportent la différence. L’écrêtement de la surprime repose sur l’âge de l’emprunteur et le capital emprunté.
Pour les ménages modestes, il correspond à 1,4 point du taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut le taux d’intérêt nominal utilisé pour le calcul des intérêts, les frais de dossier et de garantie, mais aussi le coût de l’assurance. Les revenus du futur assuré pris comme référence ne peuvent dépasser un certain niveau proportionnel au plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS). Ces limites sont fixées comme suit pour 2021 :
- Pour une personne seule : 1 PASS, soit 41 136 euros ;
- Pour un foyer fiscal comptant entre 1,5 et 2,5 parts : 1,25 PASS, l’équivalent de 51 420 euros ;
- Pour un foyer fiscal comptant 3 parts et plus : 1,5 PASS, estimé à 61 704 euros.
Pour pouvoir bénéficier de la convention AERAS, trois conditions doivent être réunies :
- Le prêt se destine à financer l’acquisition d’une résidence principale.
- L’emprunt à assurer ne dépasse pas 320 000 euros (hors prêt relais).
- Le remboursement du crédit prend fin avant le 71e anniversaire de son souscripteur.
Le droit à l’oubli
En 2015, la convention AERAS a été amendée pour introduire le droit à l’oubli. Le principe est de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur des personnes ayant guéri du cancer et de quelques autres pathologies graves. Ces dernières n’ont plus l’obligation de déclarer leur maladie au-delà de 10 ans après la fin de leur traitement et en l’absence de rechute. Elles échappent ainsi à toute surprime ou exclusion de garanties, et bénéficient d’une couverture aux conditions tarifaires standards. Si la maladie a été diagnostiquée avant les 18 ans du souscripteur, le délai d’attente à observer (sans rechute) est de 5 ans. Chaque année, la grille de référence des maladies éligibles évolue avec des ajouts, en tenant compte des avancées de la science et de la médecine.
Les autres types de garanties
Lorsque le cas de l’emprunteur ne permet pas une assurance dans le cadre de la convention AERAS, le prêteur doit l’aider à trouver une solution pour garantir son crédit et permettre la réalisation de son projet immobilier. Parmi les options les plus courantes, on retrouve :
- la caution d’une personne physique ou d’un organisme spécialisé,
- la prise d’hypothèque sur un bien immobilier appartenant au demandeur ou à un tiers,
- le nantissement d’un portefeuille de valeurs mobilières,
- le transfert du bénéficie d’un contrat d’une assurance-vie existant vers la banque.
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